Обзор судебной практики по актуальным вопросам в сфере недвижимости и земельных отношений в городе Владивостоке
26 августа 2020, 10:39
  1. Договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», т.е. после 01.03.2015, считается прекращенным по истечении срока его действия. 

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о признании незаконным решения УГА администрации г. Владивостока об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия иных правоустанавливающих документов на земельный участок. 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств. 

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и предпринимателем заключен договор от 17.11.2015. 

Согласно условиям договора срок аренды земельного участка устанавливается на срок 2 года 11 месяцев с момента подписания договора (с 17.11.2015 по 17.10.2018). 

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». 

Так, частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи. 

Частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур. 

Рассматриваемый договор аренды земельного участка от 17.11.2015  заключен между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и предпринимателем в период действия перечисленных норм ЗК РФ, что определяет специальный порядок заключения договоров аренды земельных участков, предусматривающий процедуру торгов и исключающий таковую, только при наличии определенных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ. 

Аналогичные выводы сделаны судом апелляционной инстанции в рамках настоящего дела, оставившим без изменения решение суда первой инстанции. 

Указанная позиция нашла свое отражение в следующих судебных актах: решение Арбитражного суда Приморского края от 31.12.2019 по делу № А51-21653/2019, оставленное без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020.

 

  1. При разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования (соразмерность испрашиваемого земельного участка).

Гражданка обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения УМС г. Владивостока об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <    >, площадью 1400 кв.м, расположенного по адресу: <      >. 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств. 

Гражданка обратилась в УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации. 

Согласно сведениям ЕГРН, ей на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 11,8 кв.м и нежилое здание (летняя кухня-столовая), площадью 38 кв.м расположенные на земельном участке с кадастровым номером <    >. 

Решением от <    > УМС г. Владивостока отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером <    >, поскольку гражданка не представила доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, процент застройки земельного участка не превышает 4%. 

В соответствии с подпунктами 5 и 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов. 

По смыслу приведенных норм возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. 

Пунктом 7 статьи 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что отказ уполномоченного органа в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории допускается при условии, что площадь образуемого земельного участка превышает предельные (максимальные) размеры земельных участков, установленные в соответствии с частью 20 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а если указанные предельные (максимальные) размеры не установлены, - в случае, если площадь образуемого земельного участка превышает площадь, занятую объектом недвижимого имущества и необходимую для его использования. 

Статья 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, к их числу относятся случаи несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14). 

Из системного толкования норм права следует, что собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земельного участка в размерах, занятых объектом недвижимости и необходимых для его использования. Площадь такого земельного участка определяется исходя его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Таким образом, предоставление земельного участка собственнику здания, сооружения в соответствии с разрешенным использованием предполагает соответствие как целей использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, так и их площадей. 

Указанная позиция нашла свое отражение в следующих судебных актах: решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 21.01.2020 по делу    №2а-501/2020, оставленное без изменения апелляционным определением Приморского краевого суда от 18.03.2020, решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28.07.2020 по делу № 2а-1746/2020, решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.07.2020 по делу № 2а-2732/2020.

 

 

Управление муниципальной собственности г.Владивостока: контакты
Муниципальные услуги
Аренда муниципальной собственности
Аренда свободных помещений
Муниципальные пляжи Владивостока
Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости
Администрирование неналоговых доходов
Приватизация жилых помещений
О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трёх и более детей
О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям
Разрешения на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов
Информация о проведенных проверках
Информация о проведенных мероприятиях
Подведомственные организации
Публичные сервитуты
Муниципальный контроль
Управление наружной рекламы и информации: контакты
Муниципальные услуги
Порядок заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности
Торги на право заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций
Требования к размещению вывесок на территории Владивостокского городского округа
Требования к размещению рекламных конструкций на территории Владивостокского городского округа
Согласование архитектурно-художественных решений фасадов зданий торговых, спортивных, развлекательных и бизнес центров, кинотеатров, театров, цирков, а также аналогичных объектов с предусмотренными местами для размещения вывесок
Демонтаж рекламных конструкций и вывесок, расположенных на территории Владивостокского городского округа
Перечень незаконно размещенных афиш, объявлений, надписей и изображений
Объявления
  • Единая дежурная
    диспетчерская служба:
    2-222-333
  • Оперативный дежурный
    ЕДДС по вопросам
    содержания жилфонда:
    237-09-22
    237-09-20
  • «Горячая линия»
    по работе общественного
    транспорта г. Владивостока:
    2614-334
  • Диспетчерский центр
    по работе
    общественного транспорта:
    260-52-52
Contact us e-mail