Перепланировка и переустройство помещений в жилых домах

Статья 25. Жилищного кодекса Российской Федерации 

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения 

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. 

 

Статья 26. Жилищного кодекса Российской Федерации 

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 

  1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
  2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. 

Разрабатывать проект перепланировки и (или) переустройства, согласно действующему законодательству, могут только организации, внесенные в государственный реестр саморегулируемых организаций, имеющие соответствующее свидетельство СРО, подтверждающее допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства.

Инженерные и архитектурные решения, заложенные в проекте перепланировки и (или) переустройства должны соответствовать нормам действующего законодательства, строительным и санитарным нормам, требованиям безопасности жилья.

Пример оформления проекта перепланировки и переустройства квартиры прилагается. 

Состав проекта перепланировки и (или) переустройства:

  1. Титульный лист;
  2. Общие данные;
  3. Общая пояснительная записка;
  4. Ситуационный план;
  5. Схема организации земельного участка (при необходимости в случае устройства отдельного выхода, крыльца, пандуса, изменения существующего благоустройства);
  6. План помещений квартиры до перепланировки с экспликацией помещений до перепланировки;
  7. Демонтажно-монтажный план (отражает все проектируемые изменения в квартире);
  8. План помещений квартиры после перепланировки с экспликацией помещений после перепланировки;
  9. План переустройства (предоставляется в случае установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования);
  10. Схема электроснабжения (предоставляется в случае планируемого увеличения нагрузок на существующие сети электроснабжения);
  11. Схема устройства гидроизоляции в санузлах;
  12. Конструктивная часть проекта (при необходимости);
  13. Теплотехнический расчет (при необходимости);
  14. Фасад до и после перепланировки (при необходимости);
  15. Цветные иллюстрации (фотомонтаж) фасада здания до и после перепланировки (при необходимости);
  16. Согласие правообладателя земельного участка (обязательно требуется согласие, если перепланировка затронет земельный участок под домом, который принадлежит всем собственникам помещений в доме (ст. 44 Жилищного кодекса РФ), и, если перепланировка уменьшит площадь мест общего пользования из-за того, что какая-то его часть присоединится к перепланируемой квартире (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
  17. Согласие собственника инженерных сетей (при необходимости). 

В случае изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов – данные работы будут являться реконструкцией, а не перепланировкой. Следовательно, при проведении реконструкции обязательно соблюдение требований, предусмотренных градостроительным законодательством. 

 

Пример проектной документации «Перепланировка жилого помещения»

Пример проектной документации «Перепланировка и переустройство жилого помещения»

Пример проектной документации «Перепланировка, переустройство и перевод жилого помещения»

 

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ!!!

  1. Какие конструкции нельзя изменять в многоквартирных жилых зданиях.

Согласно ч. 2 ст. 3 Закона Приморского края от 07.11.2014 № 490 КЗ «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Приморского края», принятого Законодательным Собранием Приморского края 29.10.2014, в процессе перепланировки помещений запрещается вносить конструктивные изменения в несущие конструкции, а также переносить их или разрушать.

Также, в соответствии с п. 4.2.4.9. Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается. 

  1. Нужно ли предоставлять, в составе проектной документации, согласие собственников зарегистрированного земельного участка под многоквартирным домом при устройстве отдельного выхода из помещений на улицу?

При устройстве крыльца и изменении существующего благоустройства территории многоквартирного жилого дома, необходимо получить разрешение собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 cт. 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации, такие решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Протокол собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме оформляется согласно Приказу Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

А также, протокол собрания должен соответствовать требованиям Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». 

  1. Можно ли «расширить» существующий балкон или пристроить новый.

В соответствии с пунктом 1.3 Приложения «В» СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» площадь неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

В соответствии с пунктом 1.1 Приложения «В» СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» площади балконов, лоджий, террас и веранд включаются в площадь этажа, при этом площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания.

Таким образом, вследствие увеличения площади балкона (или его пристройки) увеличится общая площадь здания.

Соответственно п. 14 ст. 1 гл. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов – является реконструкцией.

В соответствии с п. 2 ст. 51 гл. 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Также, по мнению Минстроя России, изложенном в письме к администрации Приморского края от 04.09.2015 № 28547-АБ/08, расширение существующих балконов и лоджий ведёт к изменению параметров объекта капитального строительства, а именно площади. Таким образом расширение существующих балконов и лоджий относятся к реконструкции. 

  1. Почему при производстве строительных работ по перепланировке и переустройству нельзя замоноличивать трубы инженерных коммуникаций в стенах и полу зданий.

В соответствии с пунктом 1.7.2, 1.7.3 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя России 27.09.2003 №170 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Согласно ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно п. 6.3.3., 6.4.4. , 6.4.6. «СП 60.13330.2012. Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003» (утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 N 279) способ прокладки трубопроводов систем отопления должен обеспечивать легкую замену их при ремонте.

В наружных ограждающих конструкциях замоноличивать трубопроводы систем отопления не следует.

Отопительные приборы следует размещать под световыми проемами в местах, доступных для осмотра, ремонта и очистки.

При применении декоративных экранов (решеток) у отопительных приборов следует обеспечивать доступ к отопительным приборам для их очистки.

В соответствии с п. 4.2., 4.4 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» системы отопления должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания.

Нагревательные приборы должны быть легкодоступны для уборки.

В соответствии с п. 8.2.9."СП 30.13330.2012. Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*"утверждённых Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 626 открытая или скрытая прокладка внутренних канализационных сетей не допускается под потолком, в стенах и в полу жилых комнат, кухонь.

Скрытая прокладка труб инженерных систем в стенах и перегородках помешает текущему ремонту и обслуживанию общего имущества.

В соответствии с пп. «е» п.34 гл. 5 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 6.05.2011 № 354, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время. 

  1. Нужно ли согласовывать изменение фасада?

Согласно проекту Правил благоустройства территории Владивостокского городского округа (в настоящее время находится на стадии согласования) изменение внешнего облика зданий, строений, сооружений на территории Владивостокского городского округа без согласования архитектурного решения запрещается. Согласование архитектурного решения осуществляется уполномоченным органом администрации города Владивостока (управлением градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока).

 

 

    • Пример проектной документации «Перепланировка жилого помещения»

    • Пример проектной документации «Перепланировка и переустройство жилого помещения»

    • Пример проектной документации «Перепланировка, переустройство и перевод жилого помещения»

  • Единая дежурная
    диспетчерская служба:
    2-222-333
  • Оперативный дежурный
    ЕДДС по вопросам
    содержания жилфонда:
    237-09-22
    237-09-20
  • «Горячая линия»
    по работе общественного
    транспорта г. Владивостока:
    2614-334
  • Диспетчерский центр
    по работе
    общественного транспорта:
    260-52-52